1.1 Il mercato della compravendita nei capoluoghi monitorati
Preconsuntivi 2019
Scambi ancora in crescita (4,3% rispetto al 2018), prezzi stabili nella maggioranza di città monitorate (-0,4% in media). Tempi di vendita stabili (6 mesi e mezzo) e sconti su prezzo di offerta in riduzione dal I semestre dell’anno (da 12,9 a 10,5%; tav. A.1).
Bassa la quota di appartamenti nuovi venduti (6% del totale delle vendite; lo scorso semestre la percentuale si attestava al 9,3%, un anno fa al 13,1%; fig. A.1). Un segnale del riassorbimento della domanda, sempre orientata al prodotto di qualità , data anche la ridotta attività di nuove costruzioni nelle nostre città che non aggiunge nuovo prodotto allo stock in vendita.
La percezione da parte degli agenti immobiliari sui fondamentali del mercato non muta nella sostanza da due anni a questa parte: il range della crescita percentuale annua del numero di scambi resta tra il 4 ed 5%, con prezzi che continuano a “danzare†attorno ad una variazione nulla, nonostante il trend di crescita (sebbene con le inevitabili approssimazioni di continui processi di aggiustamento) sia crescente da un anno e mezzo a questa parte. Ciò, vuole dire che il 2020, sotto questo profilo, si aprirà probabilmente con l’inizio di una nuova fase espansiva dei prezzi dopo gli anni di “crescita zero†tra la fine del 2016 ed il 2019 (fig. 1).
Figura 1
Variazioni percentuali degli scambi e dei prezzi percepite nelle indagini
(valori %)
Fonte: Ufficio Studi FIMAA – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari
Aspettative improntate sulla stabilità nella maggioranza di città su cui è stata svolta l’indagine, sia in termini di numero di scambi, sia sui prezzi di compravendita, sia sui tempi medi di vendita, sia sugli sconti sui prezzi di offerta (tavv. A.6, A.7).
È:
– Un appartamento usato abitabile in condominio, ad eccezione del Centro Italia
dove è preferita la casa indipendente (tavv. A.9, A.21),
– Localizzata in centro città (prima scelta tranne nel Centro Italia dove gli sono
preferite le zona di pregio) o come seconda scelta in zona di particolare pregio
(zona semicentrale nelle città piccole, nel Centro e Sud Italia; tav. A.8),
– Al secondo piano o più, con ascensore (tavv. A.15, A.16),
Previsioni 2020
La casa
“ideale†per il
2020
1 Indagine condotta a cavallo dei mesi di novembre e dicembre 2019 ha monitorato 71 città . 10 con popolazione sopra i 300 mila abitanti; 27 con popolazione tra 100 e 300 mila e 34 con popolazione sotto i 100 mila abitanti.
FIMAA Confcommercio – Mercato immobiliare residenziale 3
– Dotata di riscaldamento autonomo (tav. A.17),
– Ha 3 o 4 locali, 2 bagni e 1 terrazzo (tavv. A.11, A.12, A.19),
– È dotata di 1 box auto (garage) e di 1 posto auto all’aperto (tavv. A.13, A.14),
– Costa tra i 100 e i 200mila Euro (tra 200 e 400 mila Euro nelle grandi città e nel
Centro Italia; tav. A.10),
– Ininfluente la classe energetica nella maggioranza dei casi. Nelle grandi città la
preferenza per la classe energetica A è stata scelta nel 20% di città ; mentre classe energetica superiore a B ha raggiunto oltre il 50% di città medie, il 43,1% delle città del Nord Italia, ma appena il 25% delle città del Sud Italia (tav. A.20).